Comprare un immobile: bonus e agevolazioni per la prima casa

Agevolazioni “prima casa” e bonus giovani under 36. A fronte delle novità previste in ambito immobiliare e finanziario, facciamo il punto sui requisiti necessari ed i benefici previsti per i futuri acquirenti nel 2022.

Le agevolazioni per l’acquisto di un immobile adibito a prima casa proseguono anche quest’anno, grazie al Decreto sostegni bis e la nuova Legge di Bilancio 2022, sono state svolte una serie di azioni economico finanziarie, con l’obbiettivo di sostenere ed incentivare l’acquisto della prima casa. All’interno del portale Design Mag è possibile trovare notizie regolarmente aggiornate sulle normative vigenti riguardanti il mercato immobiliare.

I benefici fiscali per i potenziali acquirenti consistono nella riduzione di Iva, imposte di registro, catastali ed ipotecarie, per poter usufruire delle agevolazioni appositamente stanziate è necessario corrispondere ai cosiddetti requisiti “prima casa”. Cosa si intende per prima casa? Quali sono le caratteristiche richieste? Vediamo tutto ciò che c’è da sapere

Comprare una immobile: i requisiti

Requisiti prima casa 

Come indicato sul portale dell’Agenzia delle Entrate, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” di seguito riportati.

1. L’abitazione che si vuole comprare deve appartenere alle seguenti categorie catastali: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile), 
• A/3 (abitazioni di tipo economico), 
• A/4 (abitazioni civili),
• A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), 
• A/6 (abitazioni di tipo rurale),
• A/7 (villini),
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). 

Agevolazioni prima casa

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

2. L’immobile deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente risiede o svolge la sua attività lavorativa. Le detrazioni vengono concesse anche nel caso in cui l’acquirente trasferisca la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive), 
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro,
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

3. L’acquirente non deve possedere altre abitazioni nello stesso comune in cui vuole acquistare la “Prima Casa”, nemmeno in regime di comunione dei beni con il coniuge, né con contratti che ne prevedano l’uso, l’usufrutto o l’abitazione. All’atto d’acquisto bisognerà dichiarare il rispetto di questo requisito.

4. L’acquirente non deve possedere altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con l’agevolazione “Prima Casa”. Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni Prima Casa, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Le imposte agevolate

 Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

 • se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva

 − imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)

 − imposta ipotecaria fissa di 50 euro

 − imposta catastale fissa di 50 euro

 • se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva 

− Iva ridotta al 4% − imposta di registro fissa di 200 euro 

− imposta ipotecaria fissa di 200 euro 

− imposta catastale fissa di 200 euro

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

Quando si perdono le agevolazioni 

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” talvolta possono essere perse, di conseguenza, sarà necessario versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. 

Questo può accadere se: 

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; 
• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene; 
• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Bonus prima casa per i giovani under 36

La legge di Bilancio 2022, per favorire l’autonomia abitativa dei giovani, ha introdotto la proroga e rifinanziato con altri 242 milioni di euro il bonus prima casa per giovani under 36, già previsto nel decreto Sostegni bis della scorsa estate. Tali agevolazioni possono essere applicate agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022.

Il consiglio per coloro che affrontano per la prima volta il processo di acquisto di un immobile è quello di farsi accompagnare da un professionista, svolgendo una comoda consulenza immobiliare online. Capiamo meglio però, in cosa consiste e quali sono i requisiti per poter beneficiare del bonus in questione. Lo stato, anche nel caso in cui il richiedente non sia una persona con un contratto indeterminato, si pone come garante, incentivando le banche a concedere mutui considerati a “rischio”. In tal modo è possibile avere accesso alla garanzia sull’80% della quota capitale del mutuo necessario ad acquistare casa.

Requisiti necessari

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• di compiere non più di 36 anni nell’anno del rogito;
• di avere Isee inferiore a 40 mila euro annui;
• di dover stipulare un mutuo di non più di 250 mila euro
• che la casa acquistata sarà adibita ad abitazione principale e non essere accatastata come abitazione di lusso (vedi requisiti “prima casa” riportati precedentemente)

L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU).

Come richiedere il bonus 

Per ottenere il bonus prima casa under 36 occorre cliccare sulla categoria “Famiglia e Giovani” nella homepage del sito di Consap, selezionare “Fondo prima casa” e poi “Per accedere al Fondo con la garanzia dell’80%”. A questo punto si potrà scaricare il modulo necessario da riconsegnare compilato alo sportello bancario, insieme a Isee e documento di identità.

In cosa consiste il bonus  

La norma prevede i seguenti benefici: 

Se il venditore è un privato

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% del valore catastale dell’immobile (invece dell’ordinario 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro;

Se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a Iva

• Iva ridotta al 4% (invece del 10%);
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Per saperne di più e rimanere sempre aggiornato in materia di imposte ed agevolazioni fiscali, ti invitiamo a consultare la guida per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle entrate, aggiornata di anno in anno.

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